- Učlanjen(a)
- 04.10.2009
- Poruka
- 5.207
Ugovor o gradjenju
BITNI ELEMENTI UGOVORA O GRAĐENJU
Predmet
Pod predmetom ugovora o građenju podrazumjeva se određena građevina odnosno građevinski objekat ili građevinski radovi. Kada govorimo o građevini, onda je to najčešće novi građevinski objekat a pod građevinom podrazmjevamo: zgrade, brane, mostove i tunele, ustvari objekti čije izrada zahteva složenije radove. Građvinski radovi, u smislu ovog zakona, podrazumjevaju obavljanje građevinskih (ukljućujući građevinsko-završne i građevinsko-instalaterske radove), montažnih, instalacionih i završnih radova, kao i ugrađenje uređaja, postrojenja i opreme u novim i postojećim objektim. Pod izvršenjem građevinskih radova podrazumjevaju se radovi na zemljištu na kojem takvi radovi nisu prije bili izvođeni.
Treba istaći da može postojati ugovor o građenju sa posebnom odredbom, koji se naziva “ključ u ruke”. Pod ugovorom o građenju “ključ u ruke” podrazumijeva se takav građevinski posao kod koga se cijeli objekat i svi radovi koji su potrebni za njegovo izvršenje obuhvataju jednom i jedinstvenom cijenom. Izvođač radova preuzima obavezu da kompletan objekat, osposobljen za upotrebu, preda naručiocu, predajom ključeva.
Ugovor ključ u ruke ima sljedeće osobine:
• Kada na strani izvođača sudjeluje više subjekata sa tim svojstvom, oni
odgovaraju solidarno
• Izvođač veoma često obavlja poslove koje prethode gređevinskim
radovima: projektovanje, obavljanje administrativnih poslova oko
pribavljanja neophodnih odobranja za građenje, račšišćavanje teren i sl.
• Izvođač obezbjeđuje nadzor
• Izvođač se redovno pojavljuje kao komisionar.
• Ogovornost izvođača je strožija.
Cijena
Uvijek se određuje sporazumom stranaka kao:
• Ukupna ugovorena cena
• Zbir jediničnih cijena radova
• Uz navođenje izraza «ključ u ruke»
Cijena je naknada koju investitor duguje izvođaču za postignuti rezultat: građevinu ili radove, tojeste jedinicu mere ugovoreni radova. To je takozvana jedinična cena. Cena se može odrediti i za ukupan iznos objekta to je takozvana ukupna ugovorena cena. U slučaju “ ključa u ruke” ugovorena cene
obuhvata i sve nepredvidive troškove i viškove radova, ali isključuje uticaj manjkova radova na ugovorenu cenu.Ugovorom o građenju se pored iznosa reguliše vreme i način plaćanja cene. Može se ugovarati plaćenje cene odjednom u trenutku zaključenja ugovora ili u trenutku predaje izgrađenog objekta ili završenih radova naručiocu. Cene se u praksi najčešće ugovara sukcesivno, prema obimu izvedenih radova u
određenom periodu. Takav obračun građevinskih radova prema njihovim količinama i koštanju naziva se situacija.
Postoji više vrsta radova čiji troškovi čine cijenu:
• Odnos količine predviđenih i onih koji se stvarno trebaju izvesti: višak i
manjak radova
• Radovi čije je preduzimanje neophodno za stabilnost objekta:
nepredviđeni objekti
• Radovi koji nisu ni nužni ni predviđeni: naknadni radovi. Oni ne utiču na
cijenu
Ugovorena cijena se može mijenjati:
Ugovorom:
• Povećanje
Ako nije drugačije dogovoreno izvođač koji ne kasni snosi povećanje do 2% a
ako kasni svojom krivicom do 5%.
• Smanjenje
Ako izvođač ne kasni investitor ima pravo na sniženja preko 2% a kod fiksnih
cijena 10%. Ako je izvođač kasni sva sniženja su u korist investitora.
• Sporazumom stranaka
Pisana Forma
Prema zakonu o obligacionim odnosima, predviđena je pisana forma ovog ugovora iz više razloga. To zavisi od složenosti pravnih odnosa, od njihove dugotrajnosti i po pravilu velike vrijednosti pravnog posla.
Rok
Rok je trenutak do koga ili period unutar koga objekt, odnosno građevinski radovi moraju biti završeni. Najčešće je određen periodom. Početak roka može biti izričito ugovoren, a ako nije onda teče od dana uvođenja građevinara u posao.Ako izvođač bez razloga odlaže početak poslova daje mu se primjeren rok. Njegovo nepoštivanje vodi ka raskidu ugovora. Produžavati rok može se i unaprijed i naknadno. Kada zbog neispunjavanja obaveza naručioca izvođač nije u mogućnosti da krene sa radom, tada se rok prolongira za vrijeme potrebno za ponovno otpočinjanje radova. Postoji više vrsta rokova: rok za uvođenje izvođača u posao, rok za izvođenje, te onaj najvažniji rok za dovršenje i predaju naručiocu.
Ugovorna kazna
Ugovorom se predviđa plaćanje ugovorne kazne u slučaju da izvođač kasni. To
može biti:
• Ugovoreni iznos po periodima
• Procenat od vrijednosti neizvršenih radova za utvrđeno vrijeme
• Procenat od vrijednosti neizvršenih radova za utvrđeno vrijeme po
progresivnoj stopi
Smatra se da je kazna ugovorena za neuredno ispunjenje ako nije drugačije ugovoreno. U tom slučaju po Posebnoj Uzansi kazna je jedan promil od ukupno ugovorene cijene za svaki dan zakašnjenja. Taj iznos ne može preći 5% od ukupne cijene radova. U ukupnu cijenu ne ulazi vrijednost već predatog dijela objekta.
Pored bitnih elemenata ugovor o građenju sadrži druge elemente kao što su: premija izvođaču (investitor duguje izvođaču za prijevremeno završavanje njegovih obaveza), garantni rok za kvalitet radova (traje minimalno dvije godine), dinamički plan gradnje, nadzor nad izvođenjem radova i sl.
PRAVA i OBAVEZE UGOVORENIH STRANE TOKOM IZGRADNJE PREME
UGOVORU O GRADNJI
Obaveze izvođačaIzvođač radova tokom izvođenja radova ima brojna prava i obaveze. U
ugovorene obaveze spadaju: obavezu proučavanja tehničke dokumentacije, obavezu izvođenja ugovorenih građevinskih radova, obavezu pridržavanja ugovorenih rokova, plaćanja ugovorene kazne ako je ugovorena, obavezu omogućavanja naručiocu radova da vrši nadzor, obavezu osiguranju radova, zaštite obustavljenih radova i obavezu obaveštenja naručioca o važnijim okolnostima u vezi gradnje.
Prethodne obaveze-prinudni karaketer
Imovinskopravne:
• Poštovanje pismene forme ugovora
Administrativne:
• Pregled tehničke dokumentacije,
Prijava početka radova – minimalno 8 dana prije početka izvođenja radova. Prijava se podnosi opštinskoj komisiji za izvođenje građevinskih radova. Preduzimanje mjera obezbjeđenja da bi zaštitio: građevinu i radove, opremu i materijal, radnike, prolaznike i saobraćaj, te susjedne objekte.
Obaveza proučavanja tehničke dokumentacijeIzvođač radova, koji prema ugovoru ne obezbeđuje projektno-tehničku dokumentaciju, a koja je redovno sastavni deo ugovora, dužan je deteljno istu da prouči i da od naručioca zatraži blagovremeno objašnjenje o nedovoljno jasnim detaljima. Naručilac radova dužan je da postupi po zahtevu izvođača i da mu u primerenom roku dostavi tražena objašnjenja u pisanoj forrmi. S druge strane, izvođač radova nije ovlašćen da mjenja projektno-tehničku dokumentaciju, ali ako uoči određene nedostatke dužan je da o tome upozori naručioca, a u težim slučajevima može i da obustavi radove. Za izmene
tehničke dokumentacije ovlašćen je naručilac kao gospodar posla, ali uz odgovarajuće izmene cene i roka građenja.
Obaveza izvođenja ugovoreni građevinski radovaIzvođač radova dužan je da izvede ugovorene radove (pripremne, glavne i završne) u svemu prema projektnoj dokumentaciji. Izvođač radova dužan je da izvede i viškove radova (količine izvedenih radova koji prelaze ugovorene
količine radova), koji se takođe smatraju ugovorenim radovima. Za svako, odstupanje od projekta građenja, izvođač mora da ima pismenu saglasnost naručioca. Izuzetno, izvođač ne mora da ima prethodnu pismenu saglasnost
naručioca kada je reč o takozvanim nepredviđenim radovima (koji nisu predviđeni ugovorom, a čije je izvođenje nužno zbog osiguranja stabilnosti objekta ili radi sprečavanja nastanka štete, a izazvani su neočekivanom težinom zemljišta, pojavom vode ili drugim vanrednim i neočekivanim događajima), ali samo onda ako zbog njihove hitnosti nije bio u mogućnosti da pribavi tu saglasnot.Izvođač radova nije dužan jedino da izvede takozvane, naknadne radove, tj, radove koji nisu ugovoreni i nisu nužni za ispunjenje ugovora. Ako međutim
naručilac želi da ih izvede, dužan je da ih prvo ponudi na izvođenje izvođaču.Obaveza pridržavanja ugovorenih rokova
Izvođač radova dužan je ugovorene radove, odnosno ugovorenu građevinu završi u ugovorenom roku. Ako nije drugačije ugovoreneo, rok za izvođenje teče od uvođenje izvođača u posao. Ako izvođač radova ne započne radove u
ugovorenom roku, odnosno odmah po uvođenju u posao, a to ne učini ni naknadno u ostavljenom roku, naručilac može da raskine ugovor i da zahteva naknadnu štetu. Izvođač radova ima pravo da u određenim slučajevima traži produženje roka za izvođenje radova:
• U slučaju promjenjenih okolnosti (prirodni događaji, poplave, zemljotresi i
dr)
• Zbog neispunjavanje obaveza naručioca ne može uredno da izvršava svoje
obaveze ( zakašnjenje u uvođenje u posao, zakašnjenje u isporuci opreme
itd)
• Zbog odstupanja od predmete ugovora
Obaveze plaćanja ugovorene kazneU slučaju zakašnjenja izvođač radova sa izvršenjem svoje ugovorene
obaveze, ugovara se i plaćanje ugovorene kazne. Ugovorene strane mogu odrediti visinu kazne po svom nahođenju u jednom ukupnom iznosu, u procentu ili za svaki dan zakašnjenja, ili na koji drugi način. Ugovorena kazna mora biti ugovoren u formi propisanoj za ugovor iz koga je nastala obaveza, na čije se ispunjenje ta ugovorena kazna odnosi.
Omogućavanje nadzoraTo je prinudna, dispozitivna i običajna dužnost izvođača. Izvođač mora učiniti
sve da bi naručilac mogao realizirati svoja nadzorna ovlaštenja.
Tu spada:
• Omogućavanje pristupa na gradilište i u skladišta
• Pružanje dokaza o kvalitetu opreme i radova
• Pozivanje na testiranje, prisustvovanje testovima
• Izvođenje pojedinih radova u prisustvu nadzornog organa
• Omogućavanje proba na licu mjesta
• Otkrivanje pojedinih radova
• Uzimanje uzoraka.
Obaveza osiguranja radovaUgovorom o građenju predviđa se obaveza izvođač da osigura radove,
materijal i opremu za ugrađivanje, od uobičajnih rizika do njihove pune vrijednosti. Uobičajni rizici od kojih se vrši osiguranje određuju se prema svim okolnostima, konkretnog slučaja, a naročito prema vrsti radova, mjestu izvođenja radova, vrsti i svojstvima materijala i opreme koja se ugrađuje.
Obaveze zaštite obustavljenih radovaIzvođač ima pravo da privremeno obustavi izvođenje radova, ako je zbog postupka naručioca sprečen da izvodi radove ili mu je zbog toga, izvođenje radova znatno otežano. U slučaju obustavljanja radova izvođač je dužan da zaštiti već izvedene radove od propadanja preuzimanjem nužnih mjera zaštite.
Obaveze obavještenje naručiocaIzvođač radova dužan je da izvještava naručioca o svim važnijim okolnostima
toka izvršenje ugovora a posebno o oklonostima koje onemogućavaju ili otežavaju izvođenje radova, o obustavljanju radova, o nastavljanju radova po prestanku smetnji zbog kojih je izvođenje radova obustavljeno.
Vođenje knjiga o građenjuGrađevinski dnevnik sadrži podatke o otpočinjanju i završetku pojedinih
radova i o njihovim količinama. Mora sadržati sve važnije momente koji se tiču izvođenja radova ili koji mogu da utiču na kvalitet, nalozi i primjedbe naručioca. Potpisivanje je svakodnevno. Građevinska knjiga sadrži završetke
pojedinih faza radova i uređivanje odnosa
OBAVEZE NARUČIOCA
Obaveze naručioca se po pravnoj prirodi dijele se na:
• Administrativne i
• Ugovorne
Naručilac je dužan da pribavi odobrenje za izgradnju, da uvede izvođača u posao u roku koji je određen ugovorom, da vrši nadzor nad izvođenjem radova na način utvrđen zakonom o izgradnji objekata, da plati ugovorenu cijenu, odnosno da plati avans.
Obaveze obezbeđenje projektno tehničke dokumentacijeNaručilac radova je obavezan da obezbjedi i preda blagovremeno izvođaču svu potrebnu projektno- tehničku dokumentaciju sa svim grafičkim, računskim i opisnim prilozima potrebnim za izvođenje radova koji su predmet ugovora.
Obaveza uvođenje izvođača u posao
Naručilac prvo mora da preda gradilište. Uređenim se smatra samo ono gradilište koje izvođaču između ostalog obezbjeđuje faktičku i pravnu mogućnost pristupa parceli na kojoj se izvode radovi.
Naručioc mora uručiti i:
• Tehničku dokumentaciju za izvršenje radova u potrebnom broju
primjeraka,
•Odobrenje za izgradnju
•Dokaze o obezbeđenim finansijskim sredstvima
•Rok izgradnju teče za od trenutka uvođenja u posao
Obaveza vršenja stručnog nadzora
Vršenje stručnog nadzora je pravo naručioca radova. Realizacija ove obaveze može biti veoma značajna kod procjenjivanja odgovornosti izvođača za nedostatak izgrađenog građevinskog objekta, odnosno izvedenih građevinskih radova.
Predmet stručnog nadzora su:
•Vrste, količine i kvalitet radova, materijala i opreme
•Pridržavanje tehničke dokumentacije i rješenja značajnih za stabilnost i sigurnost objekta. Način nadzora se određuje ugovorom i posebnim uzansama.
Obaveza plaćanje cijene
Cijena je osnovna obaveza naručioca radova koju je on dužan da plati za izvršenje ugovorenih građevinskih radova. Vrijeme i način plaćanje cijene građenja reguliše se ugovorom: odjednom, u ratama, prije početka građenje, tokom građenja i nakon završetka građenja. Plaćanje prije gradnje, avansom Za iznose koje će dati, naručioc traži i garanciju banke da će izvođač ili izvršiti ugovorene radove ili vratiti avans. Ako nije drugačije dogovoreno, obaveza počinje teći kad novčani iznos ispostavljenih privremenih situacija dostigne
visinu od 50% ugovorene cijene. Vraćanje se vrši sukcesuivno i u srazmjeri primljenog avansa i vrijednosti ugovorenih a neizvršenih radova. Vraćanje avansa ostvaruje se kroz odbijanje odgovarajuće rate od cijene koju treba platiti po dospjeloj privremenoj situaciji.Plaćanje u toku izgradnje, izvođenja radova
Vrši se na osnovu faktura, u poslu građenja a nazivaju se situacijama. Po Posebnim uzansama to je faktura koja se ispostavlja za radove izvedene u proteklom periodu od mjesec dana. Radovi se utvrđuju na osnovu
građevinskog dnevnika i građevinsko-obračunski list knjige u koju se dnevno bilježi situacija na gradilištu.U praksi postoje i takozvan. obračunske situacije. Obračunska situacija se
ispostavlja za radove obavljene u jednoj fazi, dijelu objekta, osnov je građevinske knjige.Plaćanje nakon završetka radova Osnov je konačna situacija. Ona se sastavlja i podnosi naručiocu po izvršenoj primopredaji izvedenih radova. Sadrži podatke do kojih je došla komisija koja je zajedničko tijelo naručioca i izvođača, koja provjerava saglasnost i kvalitet izvedenih radova sa tehničkom dokumentacijom.
Rok za plaćanje ove situacije je 15 dana od prijema. Naručioc ne plaća cijeli iznos plaćene konačne situacije. On ima pravo da zadrži srazmjerni dio cijene za otklanjanje nedostataka utvrđenih prilikom primopredaje radova. Zadržani
iznos se mora platiti u roku od 8 dana po otklanjanju utvrđenih nedostataka.
Pored ovih obaveza naručilac je dužan da podnese zahtjev za izdavanje dozvole za upotrebu objekta. Po završenoj izgradnji objekta vrši se primopredaja objekta, odnosno građevinski radova, koja obuhvata tehnički pregled radova i zapisničko konstantovanje primopredaje.Postupak pregleda je određen sporazumom i po prirodi stvari. Osnov je ugovorna dokumetacija. Ne provjeravaju se oni elementi koji su već
provjereni tehničkim pregledom. O pregledu se vodi zapisnik.
Podaci se odnose na:
• Poštivanje pravila u izvođenju radova
• Kvalitet radova
• Obim radova
• Koje radove treba popraviti ili ponovo izvesti
Zapisnik potpisuju obje strane. Ako jedna strana neće neopravdano da pristupi pregledu ili odbije da potpiše zapisnik, drugi partner to može učiniti sam. Danom dostavljanja takvog zapisnika drugom ugovaraču nastaje posljedice u vezi sa primopredajom.Ako su primopredajom uočeni nedostaci koje izvođač mora da otkloni on je dužan odmah da pristupi izvođenju radova. Kada zapisnik o primopredaji bude potpisan i eventualni nedostaci otklonjeni, investitor donosi odluku o prijemu objekata. Poslije toga se objekat zapisnički preuzima od izviđača.
ODGOVORNOST IZVOĐAČA i PROJEKTANTA
Izvođač je odgovoran za nedostatke radova u stvari garantuje da su izvedeni radovi u vrijeme primopredaje u skladu sa ugovorom, propisima i pravilima struke i da nemaju mana koje onemogućavaju njihovu upotrebu ili umanjuju
njihovu vrijednost.On je takođe odgovoran i za nedostateke zemljišta na kom je podignuta građevina. Posebne osobnosti ugovora o građenju je da se odgovornost za izvršene radove produžava i posle primopredaje objekta. To je takozvana zakonska garancija ili po ugovoru o građenju ugovorena garancija. Ova grancija traje vremesnki onoliko koliko je utvrđeno ugovoreno ali ne kraće od zakonom propisanim rokom. Zakonski garantsni rok je 10 godina. Projektanti odgovaraju za štete nastale usljed lošeg projektovanja. Odgovaraju za nedostatke građevine koji se tiču njene soildnosti, unutar 10 godina od primopredaje radova. Za nedostatke usljed projektovanja ili zbog osobina zemljišta, koje je projektant utvrdivao odgovornost projektanta se ne može isključiti ni ograničiti. Pravo na tužbu ima ne samo naručilac već i svaki sticaoc građevine unutar 10 godina.
Projektant se oslobađa krivice samo ako nedostatak nije nastao njegovim propustom.
PRESTANAK UGOVORA
Ugovor o građenju prestaje iz razloga:
• Promjenjenih okolnosti
• Nemogućnosti ispunjenja obaveza
• Prekomjernog oštećenje
• Na osnovu sporazuma - obaveznom pisanom formom Izvođač može jednostrano raskinuti ugovor kada investitor kasni sa uvođenjem građevinara u posao. Investitor može prekinuti ugovor u sklučaju
• Znatnog povećanja cijene izazvanog nepredviđenim radovima ili višim
cijenama materijala i radova.
• Zbog upotrebe neadekvatnog meterijala od strane izvođača
• U slučaju kašnjenja izvođača sa izvođenjem pojedinih radova prema
vremenskom planu
Posao građenja je složen i zahtijeva učestvovanje više lica čiji postupci samostalno ili u vezi sa radnjama drugih lica utiču na ishod ugovora. Zato svako od tih lica može da odgovara samostalno ili povezano sa drugima licima.
BITNI ELEMENTI UGOVORA O GRAĐENJU
Predmet
Pod predmetom ugovora o građenju podrazumjeva se određena građevina odnosno građevinski objekat ili građevinski radovi. Kada govorimo o građevini, onda je to najčešće novi građevinski objekat a pod građevinom podrazmjevamo: zgrade, brane, mostove i tunele, ustvari objekti čije izrada zahteva složenije radove. Građvinski radovi, u smislu ovog zakona, podrazumjevaju obavljanje građevinskih (ukljućujući građevinsko-završne i građevinsko-instalaterske radove), montažnih, instalacionih i završnih radova, kao i ugrađenje uređaja, postrojenja i opreme u novim i postojećim objektim. Pod izvršenjem građevinskih radova podrazumjevaju se radovi na zemljištu na kojem takvi radovi nisu prije bili izvođeni.
Treba istaći da može postojati ugovor o građenju sa posebnom odredbom, koji se naziva “ključ u ruke”. Pod ugovorom o građenju “ključ u ruke” podrazumijeva se takav građevinski posao kod koga se cijeli objekat i svi radovi koji su potrebni za njegovo izvršenje obuhvataju jednom i jedinstvenom cijenom. Izvođač radova preuzima obavezu da kompletan objekat, osposobljen za upotrebu, preda naručiocu, predajom ključeva.
Ugovor ključ u ruke ima sljedeće osobine:
• Kada na strani izvođača sudjeluje više subjekata sa tim svojstvom, oni
odgovaraju solidarno
• Izvođač veoma često obavlja poslove koje prethode gređevinskim
radovima: projektovanje, obavljanje administrativnih poslova oko
pribavljanja neophodnih odobranja za građenje, račšišćavanje teren i sl.
• Izvođač obezbjeđuje nadzor
• Izvođač se redovno pojavljuje kao komisionar.
• Ogovornost izvođača je strožija.
Cijena
Uvijek se određuje sporazumom stranaka kao:
• Ukupna ugovorena cena
• Zbir jediničnih cijena radova
• Uz navođenje izraza «ključ u ruke»
Cijena je naknada koju investitor duguje izvođaču za postignuti rezultat: građevinu ili radove, tojeste jedinicu mere ugovoreni radova. To je takozvana jedinična cena. Cena se može odrediti i za ukupan iznos objekta to je takozvana ukupna ugovorena cena. U slučaju “ ključa u ruke” ugovorena cene
obuhvata i sve nepredvidive troškove i viškove radova, ali isključuje uticaj manjkova radova na ugovorenu cenu.Ugovorom o građenju se pored iznosa reguliše vreme i način plaćanja cene. Može se ugovarati plaćenje cene odjednom u trenutku zaključenja ugovora ili u trenutku predaje izgrađenog objekta ili završenih radova naručiocu. Cene se u praksi najčešće ugovara sukcesivno, prema obimu izvedenih radova u
određenom periodu. Takav obračun građevinskih radova prema njihovim količinama i koštanju naziva se situacija.
Postoji više vrsta radova čiji troškovi čine cijenu:
• Odnos količine predviđenih i onih koji se stvarno trebaju izvesti: višak i
manjak radova
• Radovi čije je preduzimanje neophodno za stabilnost objekta:
nepredviđeni objekti
• Radovi koji nisu ni nužni ni predviđeni: naknadni radovi. Oni ne utiču na
cijenu
Ugovorena cijena se može mijenjati:
Ugovorom:
• Povećanje
Ako nije drugačije dogovoreno izvođač koji ne kasni snosi povećanje do 2% a
ako kasni svojom krivicom do 5%.
• Smanjenje
Ako izvođač ne kasni investitor ima pravo na sniženja preko 2% a kod fiksnih
cijena 10%. Ako je izvođač kasni sva sniženja su u korist investitora.
• Sporazumom stranaka
Pisana Forma
Prema zakonu o obligacionim odnosima, predviđena je pisana forma ovog ugovora iz više razloga. To zavisi od složenosti pravnih odnosa, od njihove dugotrajnosti i po pravilu velike vrijednosti pravnog posla.
Rok
Rok je trenutak do koga ili period unutar koga objekt, odnosno građevinski radovi moraju biti završeni. Najčešće je određen periodom. Početak roka može biti izričito ugovoren, a ako nije onda teče od dana uvođenja građevinara u posao.Ako izvođač bez razloga odlaže početak poslova daje mu se primjeren rok. Njegovo nepoštivanje vodi ka raskidu ugovora. Produžavati rok može se i unaprijed i naknadno. Kada zbog neispunjavanja obaveza naručioca izvođač nije u mogućnosti da krene sa radom, tada se rok prolongira za vrijeme potrebno za ponovno otpočinjanje radova. Postoji više vrsta rokova: rok za uvođenje izvođača u posao, rok za izvođenje, te onaj najvažniji rok za dovršenje i predaju naručiocu.
Ugovorna kazna
Ugovorom se predviđa plaćanje ugovorne kazne u slučaju da izvođač kasni. To
može biti:
• Ugovoreni iznos po periodima
• Procenat od vrijednosti neizvršenih radova za utvrđeno vrijeme
• Procenat od vrijednosti neizvršenih radova za utvrđeno vrijeme po
progresivnoj stopi
Smatra se da je kazna ugovorena za neuredno ispunjenje ako nije drugačije ugovoreno. U tom slučaju po Posebnoj Uzansi kazna je jedan promil od ukupno ugovorene cijene za svaki dan zakašnjenja. Taj iznos ne može preći 5% od ukupne cijene radova. U ukupnu cijenu ne ulazi vrijednost već predatog dijela objekta.
Pored bitnih elemenata ugovor o građenju sadrži druge elemente kao što su: premija izvođaču (investitor duguje izvođaču za prijevremeno završavanje njegovih obaveza), garantni rok za kvalitet radova (traje minimalno dvije godine), dinamički plan gradnje, nadzor nad izvođenjem radova i sl.
PRAVA i OBAVEZE UGOVORENIH STRANE TOKOM IZGRADNJE PREME
UGOVORU O GRADNJI
Obaveze izvođačaIzvođač radova tokom izvođenja radova ima brojna prava i obaveze. U
ugovorene obaveze spadaju: obavezu proučavanja tehničke dokumentacije, obavezu izvođenja ugovorenih građevinskih radova, obavezu pridržavanja ugovorenih rokova, plaćanja ugovorene kazne ako je ugovorena, obavezu omogućavanja naručiocu radova da vrši nadzor, obavezu osiguranju radova, zaštite obustavljenih radova i obavezu obaveštenja naručioca o važnijim okolnostima u vezi gradnje.
Prethodne obaveze-prinudni karaketer
Imovinskopravne:
• Poštovanje pismene forme ugovora
Administrativne:
• Pregled tehničke dokumentacije,
Prijava početka radova – minimalno 8 dana prije početka izvođenja radova. Prijava se podnosi opštinskoj komisiji za izvođenje građevinskih radova. Preduzimanje mjera obezbjeđenja da bi zaštitio: građevinu i radove, opremu i materijal, radnike, prolaznike i saobraćaj, te susjedne objekte.
Obaveza proučavanja tehničke dokumentacijeIzvođač radova, koji prema ugovoru ne obezbeđuje projektno-tehničku dokumentaciju, a koja je redovno sastavni deo ugovora, dužan je deteljno istu da prouči i da od naručioca zatraži blagovremeno objašnjenje o nedovoljno jasnim detaljima. Naručilac radova dužan je da postupi po zahtevu izvođača i da mu u primerenom roku dostavi tražena objašnjenja u pisanoj forrmi. S druge strane, izvođač radova nije ovlašćen da mjenja projektno-tehničku dokumentaciju, ali ako uoči određene nedostatke dužan je da o tome upozori naručioca, a u težim slučajevima može i da obustavi radove. Za izmene
tehničke dokumentacije ovlašćen je naručilac kao gospodar posla, ali uz odgovarajuće izmene cene i roka građenja.
Obaveza izvođenja ugovoreni građevinski radovaIzvođač radova dužan je da izvede ugovorene radove (pripremne, glavne i završne) u svemu prema projektnoj dokumentaciji. Izvođač radova dužan je da izvede i viškove radova (količine izvedenih radova koji prelaze ugovorene
količine radova), koji se takođe smatraju ugovorenim radovima. Za svako, odstupanje od projekta građenja, izvođač mora da ima pismenu saglasnost naručioca. Izuzetno, izvođač ne mora da ima prethodnu pismenu saglasnost
naručioca kada je reč o takozvanim nepredviđenim radovima (koji nisu predviđeni ugovorom, a čije je izvođenje nužno zbog osiguranja stabilnosti objekta ili radi sprečavanja nastanka štete, a izazvani su neočekivanom težinom zemljišta, pojavom vode ili drugim vanrednim i neočekivanim događajima), ali samo onda ako zbog njihove hitnosti nije bio u mogućnosti da pribavi tu saglasnot.Izvođač radova nije dužan jedino da izvede takozvane, naknadne radove, tj, radove koji nisu ugovoreni i nisu nužni za ispunjenje ugovora. Ako međutim
naručilac želi da ih izvede, dužan je da ih prvo ponudi na izvođenje izvođaču.Obaveza pridržavanja ugovorenih rokova
Izvođač radova dužan je ugovorene radove, odnosno ugovorenu građevinu završi u ugovorenom roku. Ako nije drugačije ugovoreneo, rok za izvođenje teče od uvođenje izvođača u posao. Ako izvođač radova ne započne radove u
ugovorenom roku, odnosno odmah po uvođenju u posao, a to ne učini ni naknadno u ostavljenom roku, naručilac može da raskine ugovor i da zahteva naknadnu štetu. Izvođač radova ima pravo da u određenim slučajevima traži produženje roka za izvođenje radova:
• U slučaju promjenjenih okolnosti (prirodni događaji, poplave, zemljotresi i
dr)
• Zbog neispunjavanje obaveza naručioca ne može uredno da izvršava svoje
obaveze ( zakašnjenje u uvođenje u posao, zakašnjenje u isporuci opreme
itd)
• Zbog odstupanja od predmete ugovora
Obaveze plaćanja ugovorene kazneU slučaju zakašnjenja izvođač radova sa izvršenjem svoje ugovorene
obaveze, ugovara se i plaćanje ugovorene kazne. Ugovorene strane mogu odrediti visinu kazne po svom nahođenju u jednom ukupnom iznosu, u procentu ili za svaki dan zakašnjenja, ili na koji drugi način. Ugovorena kazna mora biti ugovoren u formi propisanoj za ugovor iz koga je nastala obaveza, na čije se ispunjenje ta ugovorena kazna odnosi.
Omogućavanje nadzoraTo je prinudna, dispozitivna i običajna dužnost izvođača. Izvođač mora učiniti
sve da bi naručilac mogao realizirati svoja nadzorna ovlaštenja.
Tu spada:
• Omogućavanje pristupa na gradilište i u skladišta
• Pružanje dokaza o kvalitetu opreme i radova
• Pozivanje na testiranje, prisustvovanje testovima
• Izvođenje pojedinih radova u prisustvu nadzornog organa
• Omogućavanje proba na licu mjesta
• Otkrivanje pojedinih radova
• Uzimanje uzoraka.
Obaveza osiguranja radovaUgovorom o građenju predviđa se obaveza izvođač da osigura radove,
materijal i opremu za ugrađivanje, od uobičajnih rizika do njihove pune vrijednosti. Uobičajni rizici od kojih se vrši osiguranje određuju se prema svim okolnostima, konkretnog slučaja, a naročito prema vrsti radova, mjestu izvođenja radova, vrsti i svojstvima materijala i opreme koja se ugrađuje.
Obaveze zaštite obustavljenih radovaIzvođač ima pravo da privremeno obustavi izvođenje radova, ako je zbog postupka naručioca sprečen da izvodi radove ili mu je zbog toga, izvođenje radova znatno otežano. U slučaju obustavljanja radova izvođač je dužan da zaštiti već izvedene radove od propadanja preuzimanjem nužnih mjera zaštite.
Obaveze obavještenje naručiocaIzvođač radova dužan je da izvještava naručioca o svim važnijim okolnostima
toka izvršenje ugovora a posebno o oklonostima koje onemogućavaju ili otežavaju izvođenje radova, o obustavljanju radova, o nastavljanju radova po prestanku smetnji zbog kojih je izvođenje radova obustavljeno.
Vođenje knjiga o građenjuGrađevinski dnevnik sadrži podatke o otpočinjanju i završetku pojedinih
radova i o njihovim količinama. Mora sadržati sve važnije momente koji se tiču izvođenja radova ili koji mogu da utiču na kvalitet, nalozi i primjedbe naručioca. Potpisivanje je svakodnevno. Građevinska knjiga sadrži završetke
pojedinih faza radova i uređivanje odnosa
OBAVEZE NARUČIOCA
Obaveze naručioca se po pravnoj prirodi dijele se na:
• Administrativne i
• Ugovorne
Naručilac je dužan da pribavi odobrenje za izgradnju, da uvede izvođača u posao u roku koji je određen ugovorom, da vrši nadzor nad izvođenjem radova na način utvrđen zakonom o izgradnji objekata, da plati ugovorenu cijenu, odnosno da plati avans.
Obaveze obezbeđenje projektno tehničke dokumentacijeNaručilac radova je obavezan da obezbjedi i preda blagovremeno izvođaču svu potrebnu projektno- tehničku dokumentaciju sa svim grafičkim, računskim i opisnim prilozima potrebnim za izvođenje radova koji su predmet ugovora.
Obaveza uvođenje izvođača u posao
Naručilac prvo mora da preda gradilište. Uređenim se smatra samo ono gradilište koje izvođaču između ostalog obezbjeđuje faktičku i pravnu mogućnost pristupa parceli na kojoj se izvode radovi.
Naručioc mora uručiti i:
• Tehničku dokumentaciju za izvršenje radova u potrebnom broju
primjeraka,
•Odobrenje za izgradnju
•Dokaze o obezbeđenim finansijskim sredstvima
•Rok izgradnju teče za od trenutka uvođenja u posao
Obaveza vršenja stručnog nadzora
Vršenje stručnog nadzora je pravo naručioca radova. Realizacija ove obaveze može biti veoma značajna kod procjenjivanja odgovornosti izvođača za nedostatak izgrađenog građevinskog objekta, odnosno izvedenih građevinskih radova.
Predmet stručnog nadzora su:
•Vrste, količine i kvalitet radova, materijala i opreme
•Pridržavanje tehničke dokumentacije i rješenja značajnih za stabilnost i sigurnost objekta. Način nadzora se određuje ugovorom i posebnim uzansama.
Obaveza plaćanje cijene
Cijena je osnovna obaveza naručioca radova koju je on dužan da plati za izvršenje ugovorenih građevinskih radova. Vrijeme i način plaćanje cijene građenja reguliše se ugovorom: odjednom, u ratama, prije početka građenje, tokom građenja i nakon završetka građenja. Plaćanje prije gradnje, avansom Za iznose koje će dati, naručioc traži i garanciju banke da će izvođač ili izvršiti ugovorene radove ili vratiti avans. Ako nije drugačije dogovoreno, obaveza počinje teći kad novčani iznos ispostavljenih privremenih situacija dostigne
visinu od 50% ugovorene cijene. Vraćanje se vrši sukcesuivno i u srazmjeri primljenog avansa i vrijednosti ugovorenih a neizvršenih radova. Vraćanje avansa ostvaruje se kroz odbijanje odgovarajuće rate od cijene koju treba platiti po dospjeloj privremenoj situaciji.Plaćanje u toku izgradnje, izvođenja radova
Vrši se na osnovu faktura, u poslu građenja a nazivaju se situacijama. Po Posebnim uzansama to je faktura koja se ispostavlja za radove izvedene u proteklom periodu od mjesec dana. Radovi se utvrđuju na osnovu
građevinskog dnevnika i građevinsko-obračunski list knjige u koju se dnevno bilježi situacija na gradilištu.U praksi postoje i takozvan. obračunske situacije. Obračunska situacija se
ispostavlja za radove obavljene u jednoj fazi, dijelu objekta, osnov je građevinske knjige.Plaćanje nakon završetka radova Osnov je konačna situacija. Ona se sastavlja i podnosi naručiocu po izvršenoj primopredaji izvedenih radova. Sadrži podatke do kojih je došla komisija koja je zajedničko tijelo naručioca i izvođača, koja provjerava saglasnost i kvalitet izvedenih radova sa tehničkom dokumentacijom.
Rok za plaćanje ove situacije je 15 dana od prijema. Naručioc ne plaća cijeli iznos plaćene konačne situacije. On ima pravo da zadrži srazmjerni dio cijene za otklanjanje nedostataka utvrđenih prilikom primopredaje radova. Zadržani
iznos se mora platiti u roku od 8 dana po otklanjanju utvrđenih nedostataka.
Pored ovih obaveza naručilac je dužan da podnese zahtjev za izdavanje dozvole za upotrebu objekta. Po završenoj izgradnji objekta vrši se primopredaja objekta, odnosno građevinski radova, koja obuhvata tehnički pregled radova i zapisničko konstantovanje primopredaje.Postupak pregleda je određen sporazumom i po prirodi stvari. Osnov je ugovorna dokumetacija. Ne provjeravaju se oni elementi koji su već
provjereni tehničkim pregledom. O pregledu se vodi zapisnik.
Podaci se odnose na:
• Poštivanje pravila u izvođenju radova
• Kvalitet radova
• Obim radova
• Koje radove treba popraviti ili ponovo izvesti
Zapisnik potpisuju obje strane. Ako jedna strana neće neopravdano da pristupi pregledu ili odbije da potpiše zapisnik, drugi partner to može učiniti sam. Danom dostavljanja takvog zapisnika drugom ugovaraču nastaje posljedice u vezi sa primopredajom.Ako su primopredajom uočeni nedostaci koje izvođač mora da otkloni on je dužan odmah da pristupi izvođenju radova. Kada zapisnik o primopredaji bude potpisan i eventualni nedostaci otklonjeni, investitor donosi odluku o prijemu objekata. Poslije toga se objekat zapisnički preuzima od izviđača.
ODGOVORNOST IZVOĐAČA i PROJEKTANTA
Izvođač je odgovoran za nedostatke radova u stvari garantuje da su izvedeni radovi u vrijeme primopredaje u skladu sa ugovorom, propisima i pravilima struke i da nemaju mana koje onemogućavaju njihovu upotrebu ili umanjuju
njihovu vrijednost.On je takođe odgovoran i za nedostateke zemljišta na kom je podignuta građevina. Posebne osobnosti ugovora o građenju je da se odgovornost za izvršene radove produžava i posle primopredaje objekta. To je takozvana zakonska garancija ili po ugovoru o građenju ugovorena garancija. Ova grancija traje vremesnki onoliko koliko je utvrđeno ugovoreno ali ne kraće od zakonom propisanim rokom. Zakonski garantsni rok je 10 godina. Projektanti odgovaraju za štete nastale usljed lošeg projektovanja. Odgovaraju za nedostatke građevine koji se tiču njene soildnosti, unutar 10 godina od primopredaje radova. Za nedostatke usljed projektovanja ili zbog osobina zemljišta, koje je projektant utvrdivao odgovornost projektanta se ne može isključiti ni ograničiti. Pravo na tužbu ima ne samo naručilac već i svaki sticaoc građevine unutar 10 godina.
Projektant se oslobađa krivice samo ako nedostatak nije nastao njegovim propustom.
PRESTANAK UGOVORA
Ugovor o građenju prestaje iz razloga:
• Promjenjenih okolnosti
• Nemogućnosti ispunjenja obaveza
• Prekomjernog oštećenje
• Na osnovu sporazuma - obaveznom pisanom formom Izvođač može jednostrano raskinuti ugovor kada investitor kasni sa uvođenjem građevinara u posao. Investitor može prekinuti ugovor u sklučaju
• Znatnog povećanja cijene izazvanog nepredviđenim radovima ili višim
cijenama materijala i radova.
• Zbog upotrebe neadekvatnog meterijala od strane izvođača
• U slučaju kašnjenja izvođača sa izvođenjem pojedinih radova prema
vremenskom planu
Posao građenja je složen i zahtijeva učestvovanje više lica čiji postupci samostalno ili u vezi sa radnjama drugih lica utiču na ishod ugovora. Zato svako od tih lica može da odgovara samostalno ili povezano sa drugima licima.