- Učlanjen(a)
- 30.07.2009
- Poruka
- 5.276
Hipoteka - Pojam, pribavljanje, predmet i prava hipotekarnog poverioca
*Pojam hipoteke
Hipoteka je založno pravo na nepokretnim stvarima koje se stiče upisom poveriočevog prava u javne knjige, a opterećenja nepokretnost ostaje i dalje u državini dužnika. Dužnik ne predaje stvar u državinu poveriocu. Pošto nepokretnost ostaje i dalje u državini dužnika, on može stvar uoptrebljavati i pribirati plodove sa nje, za vreme dok postoji založno pravo.
Publicitet založnog prava kod zalaganja nepokretnosti obezbeđuje se upisom u javne knjige (zemljišne, intabulacione i sl.). Treća lica koja žele da saznaju da li je nepokretnost opterećena hipotekom, mogu se o tome obavestiti uvidom u sadržinu javnih knjiga.
*Pribavljanje hipoteke
Hipoteka se stiče upisom u zemljišne knjige na osnovu ugovora koji zaključuju hipotekarni poverilac i dužnik (ili treće lica koje zalaže nepokretnost za dužnika). Hipoteka se upisuje u teretni list zemljišne knjige. Upis hipoteke, kao i upis ostalih zemljišno-knjižnih prava je kauzalan, što znači da zavisi od postojanja i punovažnosti pravnog osnova na kome počiva. Da bi se hipoteka mogla steći upisom u zemljišne knjige (uknjiženje) potrebni su sledeći uslovi:
*knjižni prethodnik;
*isprava za upis.
Potrebno je da je lice na čijoj nepokretnosti se zasniva hipoteka, upisano u zemljišne knjige kao sopstvenik. Hipoteka može nastati samo ako to lice izrečno izjavi u pismenom obliku (clausula intabulandi) da pristaje da se nepokretnost optereti hipotekom. Za upis u zemljišne knjige potrebna je zemljišno-knjižna isprava, koja mora da sadrži pravni osnov za uknjiženje. To je najčešće ugovor o zajmu, ali može biti i neki drugi ugovor (ili testament, itd). Ugovor treba da je punovažan, a potpisi overeni u sudu. Potraživanje obezbeđeno hipotekom mora da bude određeno. Isprava treba da sadrži tačan opis zemljišno-knjižnog tela na kome se zasniva hipoteka.
*Predmet hipoteke
Hipoteka se odnosi na nepokretne stvari, ali i pokretne stvari se mogu hipotekovati. Za to je potrebno da se za pokretne stvari uvedu javni registri slični zemljišnim knjigama i drugim javnim knjigama u koje se upisuju nepokretnosti i stvarna prava na njima. U našem pravu na ovaj način se zalažu brodovi i vazduhoplovi. Hipoteka obuhvata nepokretnost u celini sa svim njenim sastavnim delovima. Ona se proteže i na pripatke nepokretnosti i na plodove dok se ne odvoje.
Hipoteka ima za predmet zemljišno-knjižno telo u celini, a to znači da se odnosi na više katastarskih parcela. Hipoteka ne može biti ustanovljena na jednoj parceli koja predstavlja sastvavni deo zemljišno-knjižnog tela (ili na delu parcele), dok je ona u sastavu zemljišno-knjižnog tela. Ali ako sopstvenik hoće da hipotekom optereti samo jednu parcelu ili čak deo parcele, potrebno je najpre da se katastarska parcela otpiše iz dotadašnjeg zemljišno-knjižnog tela u čijem sastavu se nalazila i da se od nje obrazuje novo zemljišno-knjižno telo. Hipoteka može postojati i na suvlasničkom delu nepokretnosti.
Ne može postojati hipoteka na neodređenim nepokretnostima.
*Zajednička hipoteka
Zajednička (simultana) hipoteka je hipoteka koja je upisana za isto potraživanje na više zemljišno-knjižnih tela. Ustanovljava se u slučaju kada je vrednost jednog zemljišno-knjižnog tela manja od iznosa potraživanja ili kada hipotekarni poverilac nastoji da postigne što veću sigurnost i traži od dužnika da založi više nepokretnosti. Od zajedničke hipoteke treba razlikovati slučaj kada se jedno potraživanje obezbeđuje sa više založnih prava na više nepokretnosti, pri čemu svaku nepokretnost tereti srazmeran deo potraživanja.
Zajednička hipoteka se upisuje u zemljišne knjige tako što se jedan zemljišno-knjižni uložak (i zemljišno-knjižno telo koje je u uložak upisano) označava kao glavni, a ostali ZK ulošci (sa ostalim ZK telima) označavaju se kao sporedni. Hipotekarni poverilac može zahtevati namirenje iz bilo kog zemljišno-knjižnog tela bez obzira da li je ono upisano u glavni ili sporedni zemljišno-knjižni uložak.
*Založnopravni odnos
Hipotekarni poverilac ima dve vrste prava:
1) pravo potraživanja prema dužniku;
2) založno pravo na hipotekovanoj nepokretnosti.
Hipotekarni poverilac, isto kao i obični poverilac, ima pravo da zahteva od dužnika da ispuni obavezu, a ako ovaj to ne učini dobrovoljno, može tražiti da se namiri iz dužnikove imovinske mase, to znači iz vrednosti bilo koje dužnikove stvari. Za razliku od običnih (hirografernih) poverilaca, koji se mogu naplatiti samo iz dužnikove imovinske mase, hipotekarni poverilac može naplatiti svoje potraživanje i iz hipotekovane nepokretnosti.
Hipoteka može da se konstituiše i na nepokretnostima koja nije vlasništvo dužnika (npr. sin student želi da uzme kredit od banke za kupovinu stana; ali pošto stan još ne postoji, sin ne može na njemu konstituisati hipoteku i na taj način pružiti obezbeđenje banci; ali zato njegov otac, ako pristane na to, može kao sopstvenik kuće konstituisati hipoteku u korist banke za sinovljev dug).
Prava hipotekarnog poverioca
*pravo namirenja iz vrednosti hipotekovane stvari – hipotekarni poverilac nema pravo da upotrebljava nepokretnost, da pribira plodove, nema državinu na stvari; da bi došlo do realizacije potraživanja, hipotekarni poverilac treba da dobije izvršnu ispravu;
*pravo prvenstva u naplati potraživanja – on ima pravo da se naplati pre običnih poverilaca bez obzira da li je njihovo potraživanje nastalo pre ili posle prava potraživanja hipotekarnog poverioca; ima pravo prvenstva naplate potraživanja i u odnosu na sve ostale hipotekarne poverioce čije je založno pravo kasnije upisano u javne knjige;
*pravo sledovanja – hipotekarni poverilac ima pravo da se naplati iz vrednosti koja se dobija prodajom nepokretnosti bez obzira da li se stvar nalzi u rukama hipotekarnog dužnika ili je prešla u svojinu trećeg lica (pravo sledovanja);
*pravo namirenja pre dospelosti – ako sopstvenik oštećuje hipotekovanu stvar ili joj na drugi način smanjuje vrednost, hipotekarni poverilac ima pravo zahtevati da sopstvenik prestane sa ovakvim postupcima; ako ovaj nastavi poverilac može zahtevati prinudnu naplatu potraživanja i pre dospelosti.
*Pojam hipoteke
Hipoteka je založno pravo na nepokretnim stvarima koje se stiče upisom poveriočevog prava u javne knjige, a opterećenja nepokretnost ostaje i dalje u državini dužnika. Dužnik ne predaje stvar u državinu poveriocu. Pošto nepokretnost ostaje i dalje u državini dužnika, on može stvar uoptrebljavati i pribirati plodove sa nje, za vreme dok postoji založno pravo.
Publicitet založnog prava kod zalaganja nepokretnosti obezbeđuje se upisom u javne knjige (zemljišne, intabulacione i sl.). Treća lica koja žele da saznaju da li je nepokretnost opterećena hipotekom, mogu se o tome obavestiti uvidom u sadržinu javnih knjiga.
*Pribavljanje hipoteke
Hipoteka se stiče upisom u zemljišne knjige na osnovu ugovora koji zaključuju hipotekarni poverilac i dužnik (ili treće lica koje zalaže nepokretnost za dužnika). Hipoteka se upisuje u teretni list zemljišne knjige. Upis hipoteke, kao i upis ostalih zemljišno-knjižnih prava je kauzalan, što znači da zavisi od postojanja i punovažnosti pravnog osnova na kome počiva. Da bi se hipoteka mogla steći upisom u zemljišne knjige (uknjiženje) potrebni su sledeći uslovi:
*knjižni prethodnik;
*isprava za upis.
Potrebno je da je lice na čijoj nepokretnosti se zasniva hipoteka, upisano u zemljišne knjige kao sopstvenik. Hipoteka može nastati samo ako to lice izrečno izjavi u pismenom obliku (clausula intabulandi) da pristaje da se nepokretnost optereti hipotekom. Za upis u zemljišne knjige potrebna je zemljišno-knjižna isprava, koja mora da sadrži pravni osnov za uknjiženje. To je najčešće ugovor o zajmu, ali može biti i neki drugi ugovor (ili testament, itd). Ugovor treba da je punovažan, a potpisi overeni u sudu. Potraživanje obezbeđeno hipotekom mora da bude određeno. Isprava treba da sadrži tačan opis zemljišno-knjižnog tela na kome se zasniva hipoteka.
*Predmet hipoteke
Hipoteka se odnosi na nepokretne stvari, ali i pokretne stvari se mogu hipotekovati. Za to je potrebno da se za pokretne stvari uvedu javni registri slični zemljišnim knjigama i drugim javnim knjigama u koje se upisuju nepokretnosti i stvarna prava na njima. U našem pravu na ovaj način se zalažu brodovi i vazduhoplovi. Hipoteka obuhvata nepokretnost u celini sa svim njenim sastavnim delovima. Ona se proteže i na pripatke nepokretnosti i na plodove dok se ne odvoje.
Hipoteka ima za predmet zemljišno-knjižno telo u celini, a to znači da se odnosi na više katastarskih parcela. Hipoteka ne može biti ustanovljena na jednoj parceli koja predstavlja sastvavni deo zemljišno-knjižnog tela (ili na delu parcele), dok je ona u sastavu zemljišno-knjižnog tela. Ali ako sopstvenik hoće da hipotekom optereti samo jednu parcelu ili čak deo parcele, potrebno je najpre da se katastarska parcela otpiše iz dotadašnjeg zemljišno-knjižnog tela u čijem sastavu se nalazila i da se od nje obrazuje novo zemljišno-knjižno telo. Hipoteka može postojati i na suvlasničkom delu nepokretnosti.
Ne može postojati hipoteka na neodređenim nepokretnostima.
*Zajednička hipoteka
Zajednička (simultana) hipoteka je hipoteka koja je upisana za isto potraživanje na više zemljišno-knjižnih tela. Ustanovljava se u slučaju kada je vrednost jednog zemljišno-knjižnog tela manja od iznosa potraživanja ili kada hipotekarni poverilac nastoji da postigne što veću sigurnost i traži od dužnika da založi više nepokretnosti. Od zajedničke hipoteke treba razlikovati slučaj kada se jedno potraživanje obezbeđuje sa više založnih prava na više nepokretnosti, pri čemu svaku nepokretnost tereti srazmeran deo potraživanja.
Zajednička hipoteka se upisuje u zemljišne knjige tako što se jedan zemljišno-knjižni uložak (i zemljišno-knjižno telo koje je u uložak upisano) označava kao glavni, a ostali ZK ulošci (sa ostalim ZK telima) označavaju se kao sporedni. Hipotekarni poverilac može zahtevati namirenje iz bilo kog zemljišno-knjižnog tela bez obzira da li je ono upisano u glavni ili sporedni zemljišno-knjižni uložak.
*Založnopravni odnos
Hipotekarni poverilac ima dve vrste prava:
1) pravo potraživanja prema dužniku;
2) založno pravo na hipotekovanoj nepokretnosti.
Hipotekarni poverilac, isto kao i obični poverilac, ima pravo da zahteva od dužnika da ispuni obavezu, a ako ovaj to ne učini dobrovoljno, može tražiti da se namiri iz dužnikove imovinske mase, to znači iz vrednosti bilo koje dužnikove stvari. Za razliku od običnih (hirografernih) poverilaca, koji se mogu naplatiti samo iz dužnikove imovinske mase, hipotekarni poverilac može naplatiti svoje potraživanje i iz hipotekovane nepokretnosti.
Hipoteka može da se konstituiše i na nepokretnostima koja nije vlasništvo dužnika (npr. sin student želi da uzme kredit od banke za kupovinu stana; ali pošto stan još ne postoji, sin ne može na njemu konstituisati hipoteku i na taj način pružiti obezbeđenje banci; ali zato njegov otac, ako pristane na to, može kao sopstvenik kuće konstituisati hipoteku u korist banke za sinovljev dug).
Prava hipotekarnog poverioca
*pravo namirenja iz vrednosti hipotekovane stvari – hipotekarni poverilac nema pravo da upotrebljava nepokretnost, da pribira plodove, nema državinu na stvari; da bi došlo do realizacije potraživanja, hipotekarni poverilac treba da dobije izvršnu ispravu;
*pravo prvenstva u naplati potraživanja – on ima pravo da se naplati pre običnih poverilaca bez obzira da li je njihovo potraživanje nastalo pre ili posle prava potraživanja hipotekarnog poverioca; ima pravo prvenstva naplate potraživanja i u odnosu na sve ostale hipotekarne poverioce čije je založno pravo kasnije upisano u javne knjige;
*pravo sledovanja – hipotekarni poverilac ima pravo da se naplati iz vrednosti koja se dobija prodajom nepokretnosti bez obzira da li se stvar nalzi u rukama hipotekarnog dužnika ili je prešla u svojinu trećeg lica (pravo sledovanja);
*pravo namirenja pre dospelosti – ako sopstvenik oštećuje hipotekovanu stvar ili joj na drugi način smanjuje vrednost, hipotekarni poverilac ima pravo zahtevati da sopstvenik prestane sa ovakvim postupcima; ako ovaj nastavi poverilac može zahtevati prinudnu naplatu potraživanja i pre dospelosti.